让你的不动产保值升值

  • 发布时间:2006-02-25
  • 来源:《妈咪宝贝》 
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说到理财,很多爸爸妈妈都深有感触,赚钱不容易,让财产升值就更难。在你每日竭尽全力在经济大潮中拼搏的时候,换回来的个人财富就像一叶小舟,在经济波动、金融风险,以及国家政策变化的浪涛中飘摇。尤其是房子这样的不动产,如何保护好它,如何让它升值,如何将它安全地转移给我们的宝贝,“知己知自彼才能百战不殆”,我们先得了解一下不动产的几种表情。

表情1 不动产,可能随着时间的推移、维护费用的增加而贬值

《汤姆叔叔的小屋》是斯托夫人的一部现实主义杰作。美国南北战争硝烟弥散百余年后,人们对于此书记忆的焦点仍是小说主角“汤姆叔叔”。“汤姆叔叔”原型的小木屋日前被拍卖。不过,拍卖结果出人意料,这座目前已经被记录在马里兰州蒙哥马利郡的历史遗迹名单上的小木屋,以极低的价格被售出。原因很简单——小屋的继承者无力承担每年高额维护费而被迫将它卖掉,而它的继有者,也将面临此问题。

表情2 不动产,可能带给孩子的负税

据英国《泰晤士报》报道,英王室玛格丽特公主撒手人寰后,留下价值760万英镑的动产、不动产。根据英国现行法律,必须交纳高达40%的遗产税,因此她的儿子林莱子爵需向政府交纳310万英镑现金后,才能继承。

表情3 不动产,拥有后的可观现金支出

以英国为例,英国税制中对不动产需要征很多种税,如地方政府税、印花税、遗产税、营业房产税、资本增值税、个人所得税、公司所得税等。这些税款一般都要用现金来支付,所以当你拥有不动产后,你同时还要准备好充足的现金,用于支付拥有它所带来的一系列后期花费,因为它确实不是个小数目。

表情4 不动产,可能让你一夜致富

以我国香港特别行政区的房地产为例,从1983-1997年,其价格指数基本保持持续上升,每年上升幅度大致在6%左右。1993-1994年,香港的房地产更是大旺,楼价与租金的价格分别上升了33%和29%,但租金回报率下降。其后美国连续7次加息,港元按揭利率也跟随上升,导致房地产价格在1995年出现调整,但由于我国香港特别行政区整体经济基础好,所以下降的房地产价格又很快在1996年出现复苏,1997年房地产价格更是上升40%。

表情5 不动产,也可能让你一夜致“负”

还以我国香港特别行政区为例,随着亚洲金融危机爆发,国际热钱开始狙击港元,当地金融管理部门措手不及,在港元汇率与美元汇率挂钩的情况下,只能提高拆借市场的隔夜利率。当拆借市场的隔夜利率上升到300厘时,整个市场一片恐慌,股市大跌,房地产价格也开始迅速回落。从1997年开始到2003年上半年,当地的房地产价格下跌70%-80%,租金则下跌了50%。当房地产价格下降超过30%之后,负资产人数急速增加,最高峰的时候达十多万户。

表情6 不动产,还有可能让你掏钱给它“养老”

不动产,从全球的发展规律看,约每10-15年为一个周期波动。房地产的价值一定会升,同时也一定会降。所以,你要关注的是在你的不同人生周期,在你需要用钱的时候,把你的房产是否能折现,它的价值是高,还是低对你才有意义。

近日,在香港特别行政区更是爆出多起因业主无力承担所分摊的物业维修费而被告上法庭的事件。按当地的惯例,房屋业主,除要负担维持物业正常运作的各项维护费、管理费外,还要承担物业公司的酬金和管理人员的工资。在那里,高质量的物业就意味着,上述几项开支都相当昂贵。这又给内地习惯了享受单位房产科的免费维修、翻新、加固等服务的业主们提了个醒,在享受《物产权》的同时,也意味着更多的义务。

专业链接:英国税制中对于不动产的相关内容

在英国,有关房地产的税种可以分为3类:

1. 地方政府税

地方政府税,由地方政府对居民住宅按房产价值课征。纳税人为年满18周岁的住房所有者或者住房承租者。倘若一处住房为多人所有或多人居住,那么这些人共同负有纳税义务。地方政府税的课税对象为居民住宅的价值。住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。

2. 对房地产权属变动征收的税,包括印花税、遗产税

* 印花税

对因商事、产权行所书立或使用的凭证征收的税。在房地产交易中印花税约课税对象为房地产权转移时所书立或使用的凭证。

* 遗产税

纳税人是遗产接受人或受赠人。按死亡者遗留财产和死亡前7年内赠与财产的价值课征。财产可以是土地、房屋等不动产,也可以是现金、股票等动产。计税依据为死亡者有处理权的全部财产在死亡时按公正的市场价格的估价额与死亡前7年内赠与的财产按公正的市场价格的估价额之和。

现行的起征点为15万英镑。主要减免包括:配偶承受遗产和赠与免税;应税生前赠与,纳税人按赠与距死亡年限每年享受3000英镑的免税额;自营农业收入或者农业租赁收入,全额免税;土地所有者出租农业财产的收入减半征税。

* 对房地产带来的增值额和收益额征收的税

包括营业房产税、资本增值税、个人所得税(指对房地产收益征收的部分)、公司所得税(指对房地产收益征收的部分)。

A、营业房产税

目前税率为41.6%。营业房产税的计税依据是由英国国内收入局参照旧既年的市场租价确定的,此后,每5年重估一次。营业房产税实行全国统一税率,由英财政部逐年核定。但税率提高幅度不得超过全国通货膨胀指数。

B、资本增值税

英国对资产转移时的价值高于资产获得时价值的增加额征收资本增值税。转移包括出售、交换、赠与(但不合属遗产税征税范围的继承与赠与)。计税依据为资产出让价格扣除取得价格、转让费用以及因社会零售物价指数上升而产生的通货膨胀收益以后的净额。

3. 个人所得税和公司所得税

理财提示:

由于中国不动产的市场开发只有十几年的时间,拥有70年产权的房子将会怎样,我们没有市场经验,所以此专题我们引用了许多美国、英国等一些西方国家和我国香港特别行政区在不动产方面的经验。